Was für Versicherungen braucht man als Vermieter?

12.02.2024 09:42 Erich Aiwanger

Sie sind Eigentümer einer Immobilie, die Sie nur teilweise oder gar nicht selbst nutzen, und stellen sich die Frage, was für Versicherungen braucht man als Vermieter eigentlich? Dann ist dieser kleine Ratgeber genau richtig für Sie.

Viele gängige private Versicherungen beziehen sich nämlich nur auf selbst genutztes Wohneigentum. Vermietete Wohnungen und Häuser bedeuten zwar ein sicheres passives Einkommen, bergen aber auch das Risiko bedeutender Vermögenseinbußen. Damit Sie im Schadenfall keine bösen Überraschungen erleben, beraten wir Sie gern über alle wichtigen Absicherungen.

Wohnhaus, Gewerberäume oder Eigentumswohnung?

Der Versicherungsbedarf eines Vermieters unterscheidet sich nach der Art der versicherten Immobilie. Ein Ein- oder Zweifamilienhaus wird anders versichert als ein Wohn- und Geschäftshaus. Bei einer Eigentumswohnung kümmert sich die Eigentümergemeinschaft bzw. die Hausverwaltung um die Versicherungsangelegenheiten, die alle Eigentümer betreffen. Auf Unterschiede weisen wir bei der Vorstellung der einzelnen Versicherungsarten hin.

Erste Priorität: Haftpflichtversicherung

Wer einem anderen schuldhaft einen Schaden zufügt, ist zum Ersatz verpflichtet. So steht es im Gesetz. Verschulden umfasst schon leichte Fahrlässigkeit. Selbst in diesem Fall ist der Schadensersatz der Höhe nach nicht begrenzt.

Oft geht es um Ihre Verkehrssicherungspflicht. Kommt beispielsweise ein Passant auf einem nicht gestreuten Gehweg vor Ihrem Grundstück zu Fall und verletzt sich, wird die Krankenkasse Behandlungskosten von Ihnen zurückfordern. Der Verletzte selbst hat Ansprüche auf Schmerzensgeld, Verdienstausfall und dergleichen. Selbst wenn Sie die Streu- und Räumpflicht auf einen Mieter oder einen Hausmeister delegiert haben, kommen Sie nicht ohne weiteres aus der Haftung heraus. Zwei andere Beispiele zur Verkehrssicherungspflicht: Das Licht im Treppenhaus ist defekt, ein Mieter stürzt auf der Treppe. Oder eine von Ihnen beauftragte Reinigungskraft sichert nasse Böden nicht ausreichend ab, ein Besucher rutscht aus.

Für Gebäudeeigentümer hält das Bürgerliche Gesetzbuch (BGB) sogar noch eine besonders strenge Haftungsbestimmung bereit. Normalerweise muss der Geschädigte alle Voraussetzungen seines Anspruchs beweisen, also auch Ihr Verschulden. § 836 BGB kehrt die Beweislast bei Einsturz eines Gebäudes oder Ablösung von Teilen um. Hier spricht man von vermutetem Verschulden. Der häufigste Praxisfall sind herunterfallende Dachziegel bei einem Sturm. In der Rechtsprechung werden Ihnen als Eigentümer mittlerweile Instandhaltungspflichten auferlegt, die ein Dach bis Windstärke 10 sichern müssen. Kommt es zum Schaden, wird per Gesetz vermutet, dass Sie dieser Pflicht nicht nachgekommen sind. Im schlimmsten Fall haften Sie für lebenslange Invalidität eines Menschen, der durch herumfliegende Dachpfannen verletzt wurde. Aber auch die Kaskoversicherer parkender Autos werden für ihre Schadenzahlungen Regress bei Ihnen fordern.

Haus- und Grundbesitzerhaftpflichtversicherung

Die Haus- und Grundbesitzerhaftpflichtversicherung übernimmt in den genannten Fällen eine dreifache Funktion: Sie

prüft durch erfahrene Juristen, ob die gegen Sie erhobenen Ansprüche dem Grunde und der Höhe nach berechtigt sind,
befriedigt gerechtfertigte Ersatzansprüche des Geschädigten (Schadensersatzfunktion) oder
weist ungerechtfertigte Forderungen in Ihrem Namen zurück. Notfalls verteidigt Sie die Haftpflichtversicherung vor Gericht (passive Rechtsschutzfunktion).

Die Haus- und Grundbesitzerhaftpflichtversicherung übernimmt die Kosten von Schadensersatz oder Rechtsschutz bis zur vereinbarten Versicherungssumme. Das ist bei guten Verträgen ein zweistelliger Millionenbetrag, der auch bei schwerwiegenden Personenschäden ausreichend sein wird. Bedenken Sie: Ohne Haftpflichtversicherung zahlen Sie für solche Forderungen ein Leben lang. Mit einem geringen Versicherungsbeitrag, den Sie zudem noch als Nebenkosten auf die Mieter umlegen dürfen, ist Ihr Vermögen geschützt. Angestellte, wie in den obigen Beispielen Hausmeister oder Reinigungsdienst, sind übrigens mitversichert.

Als Vermieter einer Eigentumswohnung sind die wesentlichen Risiken des Grundbesitzes wahrscheinlich bereits über die Eigentümergemeinschaft versichert. Die Hausverwaltung kann darüber Auskunft geben. Als Miteigentümer haben Sie das Recht, die Versicherungsunterlagen einzusehen. Gern beraten wir Sie, ob der Schutz ausreichend und preiswert ist, und unterbreiten der Eigentümergemeinschaft gegebenenfalls ein alternatives Angebot. Verbleibende Haftungsrisiken, die Sie als Wohnungseigentümer tragen, sind oft schon in der Privathaftpflichtversicherung abgesichert. Übermitteln Sie uns Ihre Vertragsunterlagen, wir prüfen den Versicherungsschutz und schließen eventuelle Deckungslücken.

Haus- und Grundbesitzerhaftpflicht Vergleich

Öltankhaftpflicht- bzw. Gewässerschadenhaftpflichtversicherung

Manche Haftungsrisiken treffen jeden Gebäudeeigentümer, zum Beispiel die Verkehrssicherungspflichten und die Haftung nach § 836 BGB. Es gibt aber auch besondere Gefahrenlagen, die nicht pauschal in der Grunddeckung zur Haus- und Grundbesitzerhaftpflichtversicherung enthalten sind. Ein wichtiges Beispiel hierfür ist das Risiko von Gewässerschäden durch einen Öltank, sofern dieser vorhanden ist. Hierfür besteht eine Haftung auch ohne Verschulden nach dem Wasserhaushaltsgesetz.

Die Kosten für Umweltschäden durch auslaufendes Öl bzw. Heizöl können leicht mehrere hunderttausend Euro erreichen. In manchen Produkten der Haus- und Grundbesitzerhaftpflichtversicherung ist dieses Risiko bereits enthalten, ansonsten ist es durch einen Zusatzbaustein oder als eigenständige Öltankhaftpflichtversicherung bzw. Gewässerschadenhaftpflichtversicherung absicherbar. Der Preis richtet sich nach dem Fassungsvermögen aller Tanks und dem Aufstellungsort (im Keller, mit Auffangwanne, freistehend auf dem Grundstück, unterirdisch).

Gewässerschadenhaftpflicht Vergleich

Bauherrenhaftpflichtversicherung

Planen Sie einen Neubau oder umfassende Anbauten oder Umbauten, prüfen wir gemeinsam mit Ihnen, ob der bisherige Versicherungsschutz dafür ausreichend ist. Kleinere Bauvorhaben sind bis zu einer bestimmten Bausumme teilweise beitragsfrei über die Privathaftpflicht mitversichert. Für größere Bauten greift eine Vorsorgeversicherung. Sie stehen also nicht ohne Versicherungsschutz da, müssen das neu hinzugekommene Risiko aber nach Aufforderung (üblicherweise mit der Beitragsrechnung) melden und dann einen entsprechenden Vertrag abschließen. Dann genießen Sie auch rückwirkend Versicherungsschutz als Bauherr.

Sofern die Privathaftpflicht derartigen Schutz nicht oder nicht zufriedenstellend anbietet, kann man diesen auch über eine eigene Bauherrenhaftpflichtversicherung abschließen.

Bauversicherungen Vergleich

Nur ein Vermieterrechtsschutz zahlt für aktive Rechtsverfolgung

Oben haben Sie erfahren, dass Haftpflichtversicherungen einen passiven Rechtsschutz bieten. Was für Versicherungen braucht man als Vermieter zusätzlich, um in Rechtsschutzfällen rundum abgesichert zu sein? Der Vermieterrechtsschutz ergänzt die Haftpflichtversicherung, indem er die Kosten einer aktiven Rechtsverfolgung übernimmt.

Auch wenn Sie ein gutes Verhältnis zu Ihren Mietern haben, können Sie plötzlich in einen Rechtsstreit verwickelt werden. Nebenkostenabrechnungen, Mietrückstände, Mieterhöhungen, Schäden am Mietobjekt zum Beispiel wegen Schimmel oder eine Kündigung wegen Eigenbedarfs sind häufige Gründe, die eine intakte Vertragsbeziehung schnell kippen lassen. Konflikte drohen nicht nur mit Mietern, sondern auch mit Behörden, etwa wegen Grundbesitzabgaben oder Umlagen für den Straßenausbau. Verzichten Sie nicht auf Ihr gutes Recht, nur weil Sie das Kostenrisiko scheuen. Das kommt Sie teurer als der Vermieterrechtsschutz. Dessen Kosten können sie zudem noch steuerlich geltend machen.

Vermieterrechtsschutz Vergleich

Die Wohngebäudeversicherung

Fast genauso wichtig wie die Absicherung Ihres Vermögens gegen Ansprüche Dritter und Kosten der Rechtsverfolgung ist die Versicherung der Immobilie selbst über eine Wohngebäudeversicherung. Bei Eigentumswohnung kümmert sich die Hausverwaltung um den Abschluss eines passenden Vertrages im Namen der Eigentümergemeinschaft. Aber auch für Sie als Wohnungseigentümer sind die nachfolgenden Tipps wichtig: Ist die Police aktuell und vollständig? Gern schauen wir mit Ihnen gemeinsam über den Versicherungsschutz und erarbeiten Optimierungsvorschläge, die Sie in der Eigentümerversammlung vorstellen können.

Allgemein unterscheiden die Versicherer zwischen Deckungskonzepten für Ein- und Zweifamilienhäuser, Mehrfamilienhäuser mit und ohne Gewerbeanteil und reinen Gewerbeobjekten, zum Beispiel Produktionsstätten oder Lagerhallen. Die wesentlichen Merkmale dieser Versicherungen sind aber identisch, sodass wir sie nachfolgend gemeinsam vorstellen und auf Unterschiede hinweisen.

Die Haus-zurück-Garantie

Da sich Baupreise unter anderem wegen Erhöhung der Baustoffe und Handwerker stetig ändern, werden Gebäude üblicherweise nach dem gleitenden Neuwert versichert. Oft wird eine Versicherungssumme nach Größe und Ausstattungsmerkmalen des Hauses in Preisen des Jahres 1914 gebildet und dann mit einem Anpassungsfaktor auf heutige Euro-Werte umgerechnet. Moderne Verträge für Ein- und Zweifamilienhäuser kommen aber ohne diese komplizierte Rechnung aus und berücksichtigen nur die Wohn- und Nutzfläche. Wichtig zu wissen: Sowohl das Modell nach Wert 1914 als auch das Wohnflächenmodell kennt keine Begrenzung der Entschädigung auf eine bestimmte Euro-Summe. In beiden Fällen haben Sie summenmäßig unbegrenzten Versicherungsschutz. Im Totalschadenfall wird der Neubau am gleichen Ort in gleicher Bauausführung bezahlt, auch wenn die Baupreise stark gestiegen sein sollten. Die Wohngebäudeversicherung schließt neben weiteren Kostenpositionen den Mietausfall ein. Für gewerbliche Mietobjekte können entgehende Miete und fortlaufende Nebenkosten separat durch eine Mietverlustversicherung abgedeckt werden.

Brand- bzw. Feuerversicherung

Fester Bestandteil jeder Gebäudeversicherung ist die Feuerversicherung. Bei kreditfinanzierten Objekten wird die Bank den Nachweis einer Feuerversicherung verlangen. Wenn der Kreditgeber die Grundschuld oder Hypothek beim Versicherer anmeldet, hat er besondere Rechte gegenüber der Versicherung. Sie dürfen den Vertrag nicht ohne seine Zustimmung kündigen, und die Entschädigung wird erst nach Genehmigung durch die Bank ausgezahlt.

Die Feuerversicherung umfasst die Gefahren Brand, Blitzschlag, Explosion und Absturz von Luftfahrzeugen. Folgeschäden, zum Beispiel durch Ruß und Löschwasser, sind mitversichert. Häuser verfügen heute fast immer über umfassende Elektrik und Elektronik, zum Beispiel Heizungs- und Klimatechnik oder Smart Home Installationen. Achten Sie deshalb darauf, dass zusätzlich zur Gefahr Blitzschlag auch Überspannungsschäden an diesen Einrichtungen versichert sind. Sie entstehen durch die Wirkung des elektrischen Stroms, wenn der Blitz entfernt in eine Trafostation oder Freileitung einschlägt. In der Basisdeckung sind nur Schäden durch direkten Blitzschlag auf dem Grundstück versichert.

Leitungswasser-, Sturm- und Hagelversicherung

Die Wohngebäudeversicherung wird als verbundene Versicherung bezeichnet, weil sie neben der Feuerversicherung fast immer auch die Gefahren Leitungswasser, Rohrbruch, Frost (Leitungswasserversicherung) sowie Sturm und Hagel (Sturmversicherung) umfasst. Im Rahmen der Versicherung von Rohrbruchschäden besteht die Möglichkeit, Zu- und Ableitungen außerhalb des Hauses zu versichern, zum Beispiel die Rohre auf dem Grundstück bis zur Hauptleitung in der Straße oder Zuleitungen zu einem Swimmingpool. Während ein Rohrbruch in einer Zuleitung schnell festgestellt wird, kann Schmutzwasser unbemerkt im Boden versickern, wenn ein Rohr defekt ist. Gemeinden verlangen deshalb zumindest in Wasserschutzgebieten regelmäßige Dichtigkeitsprüfungen. Gern zeigen wir Ihnen, welche Rohrbruchversicherung speziell für Ihre Immobilie empfehlenswert ist.

Elementarversicherung

Die Gebäudeversicherer bekommen die Folgen des Klimawandels schon heute deutlich zu spüren. Sommerunwetter, Herbst- und Winterstürme verursachen immer wieder zahlreiche Schäden. Während Sturm, Hagel und Gewitterschäden bereits in der Grunddeckung enthalten sind, müssen weitere Naturgefahren in einem separaten Baustein über eine Elementarversicherung eingeschlossen werden. Die Gefahren

Hochwasser, Überschwemmung und Rückstau
Erdbeben
Erdsenkung und Erdrutsch
Schneedruck und Lawinen
Vulkanausbruch

werden üblicherweise in einem Komplettpaket angeboten. Damit werden regionale Unterschiede in der Gefährdung ausgeglichen. Mehr als 99 % aller Gebäude in Deutschland sind damit zu einem bezahlbaren Preis gegen Naturgefahren versicherbar. Der Beitrag richtet sich nach der Gefährdungsklasse (ZÜRS-Zone). Die Versicherer ermitteln sie vor allem nach der Gefahr von Hochwasser an Flüssen und Seen sowie dem Risiko einer Überschwemmung durch Starkregen. Selbst kleine Bäche können bei Tallagen plötzlich zur lebensbedrohlichen Gefahr werden.

Sie möchten sich selbst einen Eindruck von der Gefährdung Ihrer Immobilie machen? Unter der Internet-Adresse www.dieversicherer.de/versicherer/haus---garten/naturgefahren-check erhalten Sie nach Eingabe von Postleitzahl und gegebenenfalls Auswahl eines Ortsteils eine grobe Einschätzung.

Wohngebäudeversicherung Vergleich

Hausrat- und Glasversicherung

Eine Hausratversicherung brauchen Sie für vermietete Immobilien in aller Regel nicht. Einbaumöbel (Küche, begehbarer Kleiderschrank, Bücherwand) sind Gebäudebestandteile, wenn sie speziell an die Gegebenheiten angepasst sind. Dann sind sie in der Gebäudeversicherung enthalten. Gleiches gilt für Fußböden, etwa das Parkett, das Sie als Vermieter eingebaut haben. Reine Anbaumöbel, also eine Küche „von der Stange“ und Einbauten des Mieters gehören zu dessen Hausratversicherung. Nur wenn Sie eine Wohnung komplett möbliert vermieten, zum Beispiel ein Ferienhaus oder eine Studentenbude, ist eine Hausratversicherung für Sie sinnvoll.

Auch die Glasversicherung ist meist Sache des Mieters. Wichtig zu wissen: Seine Privathaftpflichtversicherung deckt Schäden an Ihren Fenstern und Glastüren nicht, weil er die über eine Glasversicherung versichern kann. Lassen Sie sich also am besten bestätigen, dass er eine Glasversicherung abgeschlossen hat. Selbst versichern können Sie beim Mehrfamilienhäusern Glasflächen in Gemeinschaftsräumen, also zum Beispiel im Eingangsbereich und im Treppenhaus.

Hausratversicherung Vergleich

Versicherungen während der Bauphase

Was für Versicherungen braucht man als Vermieter, bevor das Haus fertiggestellt ist? Über die Bauherrenhaftpflichtversicherung hatten wir bereits gesprochen. Sie beschäftigt sich mit Ansprüchen wegen Sach- oder Personenschäden Dritter. Zum Schutz Ihrer Immobilie selbst schließen Sie die Wohngebäudeversicherung bereits mit dem Baubeginn ab. Der Wert Ihres im Bau befindlichen Hauses ist dann durch die Feuerrohbauversicherung geschützt. Sie deckt alle Gefahren der Feuerversicherung ab und ist in der Regel für eine Bauzeit von ein bis zwei Jahren – je nach Versicherer und Tarif – kostenlos, wenn Sie den Vertrag nach Bezugsfertigkeit in eine kostenpflichtige Gebäudeversicherung umwandeln. In der Praxis funktioniert das meist so, dass der erste Jahresbeitrag für die künftige Gebäudeversicherung bei Vertragsabschluss gezahlt wird. Die beitragsfreie Zeit der Rohbauversicherung wird dem ersten Versicherungsjahr hinzugerechnet. Erst danach werden Folgebeiträge erhoben.

Der Übergang von der Feuerrohbauversicherung zur vollwertigen Gebäudeversicherung erfolgt mit der Bezugsfertigkeit des Hauses. Das bedeutet, dass Dach, Türen, Fenster und ein bewohnbarer Boden vorhanden sein müssen. Der Innenausbau muss aber nicht schon fertig sein. Mit Bezugsfertigkeit werden auch die Gefahren der Leitungswasser- und Sturmversicherung sowie gegebenenfalls die weiteren Naturgefahren versichert. Manche Versicherer haben auch großzügigere Regelungen und versichern Sturm bereits mit Fertigstellung der Dacheindeckung.

Die Rohbauversicherung bietet Versicherungsschutz nur gegen die benannten Gefahren der Feuerversicherung. Was passiert, wenn die Baustelle durch Starkregen verwüstet wird oder Diebe Baumaterial wie Heizkörper oder Armaturen stehlen? Auch hier gegen kann sich der Bauherr versichern. Eine Bauleistungsversicherung ist nach dem Prinzip der Allgefahrendeckung konzipiert und leistet mit wenigen Ausschlüssen, wenn das versicherte Bauvorhaben unvorhergesehen beschädigt oder zerstört wird. Arbeiten Sie mit einem Bauträger zusammen, klären Sie, wer bis zu welchem Zeitpunkt die Gefahr für das Objekt trägt und wer deshalb die Bauleistungsversicherung abschließen sollte.